USUCAPIÃO, POSSE E JUSTIFICAÇÃO NOTARIAL
(minutas)
Fleming de Oliveira
Advogado
A Usucapião (cuja origem vem do latim usu+capere, isto é, adquirir pelo uso, pela posse) é a aquisição da propriedade pelo decurso de um determinado período de tempo.
Na legislação portuguesa, a Usucapião encontra-se tratada no Capítulo VI do Dec.L. nº 47344, de 25 de Novembro, isto é, o Código Civil.
Vejamos alguns princípios tidos por gerais/fundamentais para a aquisição da Usucapião:
a)-Permanência no bem por um período mínimo de anos, conforme se trate de bem imóvel ou móvel; b)-Quando a posse é de boa-fé, é menor o lapso de tempo necessário à aquisição do direito;
c)-Nenhuma posse violenta ou oculta tem contado o seu tempo.
As disposições gerais referentes à Usucapião estão tratadas nos artºs 1287 a 1292, do nosso C.C. A Usucapião de bens imóveis é tratada nos artºs 1293 a 1297. A Usucapião de bens móveis, por sua vez, é tratada nos artºs 1298 a 1300.
Embora a Usucapião não esteja expressamente definida na CRP, o C.C., ao tratar da Usucapião e suas modalidades, visa atender às diretrizes e aos princípios preconizados pelo artº 65 daquela (Habitação e urbanismo).
O instituto da Usucapião é, pois, muito antigo. Os romanos (e hoje também a nossa lei) consideravam serem vários os requisitos para que se possa invocar a Usucapião.

Vamo-nos reportar, em suma, ao caso da Usucapião de bens imóveis, talvez o mais usual.
1)-Liminarmente se dirá que é óbvio que o imóvel seja usucapível, pois nem todos os bens/imóveis são passíveis de Usucapião, como os do Estado (p.e. a praia, os parques nacionais, as estradas, os rios, os monumentos…).
Também não podem adquirir-se por usucapião:
a)-As servidões prediais não aparentes;
b)-Os direitos de uso e habitação. Portanto, o bem/coisa deve ser idóneo para ser susceptível dessa aquisição.
O grande exemplo (clássico) é o prédio rústico, agrícola/florestal, cujo proprietário faleceu ou abandonou e, nos últimos anos sem interrução, tem sido cultivado ou zelado pelo vizinho como se fosse seu, perante a (total) na inércia ou desinteresse dos herdeiros.
2)-A lei requer um título para que ocorra a aquisição por Usucapião. Seguramente não se trata do correspondente e um ato formal de compra e venda ou doação, ao qual faltaria assim o requisito para a Usucapião e a aquisição se referiria a esse título derivado, e não mais a um título originário.
3)-A posse é o elemento mais importante, fundamental, imprescindível mesmo, da aquisição por Usucapião, como começamos por referir e aqui reiterar. Para iniciar a Usucapião de um bem, é necessário possuí-lo. A posse, é a que é de facto, que se exercita sobre um bem, que corresponda ao direito de propriedade, uma vez que o possuidor só tem o corpus, mas não o animus (intenção). Então, enquanto o possuidor tem um bem na sua esfera de propriedade, o proprietário tem o bem em sentido absoluto, e o possui além da sua esfera de propriedade, e a exercita, mesmo que a posse material se encontre nas mãos de outrém. Citemos p.e. o caso do proprietário de uma casa e o respetivo arrendatário. O possuidor deve assumir-se, para o público em geral, como se fosse o proprietário e convence-lo da bondade de tal ideia e postura. Os romanos atribuíam à posse, para este efeito de Usucapião, determinados requisitos. A posse deve iniciar-se sem o uso da força ou violência, isto é pacífica. A posse não deve ser às escondidas, mas à vista de todos, de tal modo que qualquer pessoa se possa opor. A posse não pode ser previamente estabelecida no tempo e, então, desde a origem, não pode ser vinculada e limitada no tempo, como por exemplo um arrendamento, empréstimo, por período de quinze ou vinte anos. Uma vez estabelecido que a posse teve início num bem susceptível da Usucapião, com título idóneo, basta verificar se decorreu o prazo prescrito pela lei.
1)-O tempo, prescrito pela lei para a usucapião é hoje em dia, em regra, de quinze anos, sem interrupção, pois doutro modo, o prazo recomeçaria a decorrer quando esta cessasse. Uma exceção verifica-se no caso de substituição subjetiva, ou seja, é admitida a aquisição por Usucapião na hipótese de o primeiro possuidor falecer e o seu herdeiro continuar a posse por sua conta própria. Não havendo registo do título, nem da mera posse, a Usucapião só pode dar-se no termo de quinze anos, se a posse for de boa fé, e de vinte anos, se for de má fé.
2)-Outro requisito (estranho e passivo), no sentido que não advém do possuidor, mas exteriormente, é que o proprietário deve comportar-se de modo decididamente omissivo. A lei impõe que o proprietário permaneça inerte e abandone (totalmente) o imóvel, não realizando alterações, melhorias, decorações e outros, como manifestação expressa e usual de um direito associado à propriedade. Não é necessário que o proprietário atue por si prório, pessoalmente. Basta que o ato ou a atividade realizados, sejam as expressões da sua vontade e do exercício do seu direito de propriedade. Por exemplo, podemos invocar o caso do proprietário que encarrega outros da limpeza da propriedade. Ou o proprietário de uma casa, que delega numa empresa a tarefa de a pintar ou manter a canalização em condições. O objetivo do C.C. (aliás social), consiste em o legislador prefirir entregar a propriedade a quem demonstra interesse nela, ou seja, o bem deve ser atribuido a quem a cuida, conserva ou melhora, como se fosse proprietário, enquanto o (verdadeiro) proprietário se mostra desinteressado, deixando que o bem pereça, se desfaça até, prejudicando a sua essência ou finalidade. A prova da posse pode ser feita através de qualquer meio, documental ou testemunhal. Mas a justificação da posse conducente à aquisição por Usucapião pode ser, em certos casos, realizada por via notarial.
Vamos apresentar algumas Minutas-tipo de escrituras de justificação de posse: 1)-Estabelecimento do trato sucessivo: Outorgantes:
-PRIMEIROS (vulgo justificantes): A ..., e mulher B ..., (NIF, nome completo, regime matrimonial de bens, naturalidade e residência)
-SEGUNDOS (vulgo testemunhas): C ..., D ... e E ..., (nome completo, estado, naturalidade e residência) Verifiquei (o Notário) a identidade dos outorgantes (por exibição de documento de identificação ou serem do seu conhecimento pessoal). Disseram os primeiros outorgantes (justificantes) que:
-São donos e legítimos possuidores, com exclusão de outrem, de um prédio rústico sito em ..., freguesia e concelho de ..., composto por terreno de cultivo e pinhal, com a área de ..., a confinar com ..., não descrito na Conservatória do Registo Predial de ... e inscrito na matriz em nome do justificante marido/mulher sob o artigo ... com o valor patrimonial tributário de ...;
-O dito prédio foi por eles adquirido no ano de ... por compra/doação que dele fizeram F ... e mulher G ..., já falecidos, mas não dispõem de qualquer título formal para o registar na Conservatória do Registo Predial;
-No entanto, encontram-se desde essa altura…. na posse e fruição do mencionado prédio rústico, cultivando-o, limpando-o, desbastando-o, etc. e pagando os respectivos impostos;
-Esta posse tem sido exercida sem interrupção, de forma ostensiva, à vista de toda a gente, sem violência ou oposição de quem quer que seja, de forma correspondente ao exercício do direito de propriedade;
-Assim, esta posse pública, pacífica, contínua e em nome próprio do referido imóvel, desde o referido ano de ..., conduziu à aquisição por Usucapião, o que invocam para justificar o seu direito de propriedade para fins de Registo Predial. Disseram ainda os segundos outorgantes (testemunhas) que Por serem verdadeiras, confirmam inteiramente as declarações ora prestadas pelos primeiros outorgantes. Adverti (o Notário) os primeiros e os segundos outorgantes de que incorrem nas penas aplicáveis ao crime de falsas declarações, se, dolosamente e em prejuízo de outrem, prestarem ou confirmarem declarações falsas. (…) Esta escritura foi lida em vos alta (..). 
2)-Reatamento do trato sucessivo: Disseram os primeiros outorgantes que:
-São donos e legítimos possuidores, com exclusão de outrem, de um prédio urbano sito em ..., freguesia e concelho de ..., composto de casa de habitação de dois pisos, com a área coberta de ... inscrito na matriz em nome do justificante marido/mulher, sob o artigo ... com o valor patrimonial tributário de ...; -O prédio encontra-se descrito na respetiva Conservatória do Registo Predial sob o número ... com aquisição registada a favor de M…, casado com E… de residente em ... pela inscrição G-...;
-Por volta do ano de.... aqueles M… e mulher, entretanto falecidos, venderam o prédio a J…, viúvo, residente em ... mas, apesar das buscas efetuadas, eles outorgantes não conseguiram encontrar a escritura que titula esse contrato, ignorando também qual o Cartório onde foi lavrada, não tendo, assim, possibilidade de obter o respetivo título, para fins de registo;
-Assim, eles primeiros outorgantes justificam por este meio o seu direito de propriedade, sobre o citado imóvel. Disseram mais os segundos outorgantes que: Por serem verdadeiras, confirmam inteiramente as declarações prestadas pelos primeiros outorgantes. Notifiquei (o Notário) previamente os herdeiros do titular inscrito, nos termos do artº 99º do Código do Notariado. Adverti (o Notário) os outorgantes de que incorrem nas penas aplicáveis ao crime de falsas declarações se, dolosamente e em prejuízo de outrem, prestarem ou confirmarem declarações falsas. (…) Esta escritura foi lida em voz alta...
3)-Estabelecimento de novo trato sucessivo: Disseram os Primeiros Outorgantes que
-São donos e legítimos possuidores, com exclusão de outrem, de um prédio rústico sito em ..., freguesia e concelho de ..., composto por vinha, com a área de ..., inscrito na matriz em nome do justificante marido sob o artigo ... com o valor patrimonial tributário de ...;
 -O prédio encontra-se descrito na respetiva Conservatória do Registo Predial sob o número ... com aquisição registada a favor de F…, viúvo, residente em ... pela inscrição G-...;
-O dito prédio foi por eles adquirido em ... por compra que dele fizeram a A... e mulher B ..., por escritura lavrada com início a folhas ... do livro ... do cartório notarial de ...;
-Estes A… e mulher B… haviam adquirido o prédio a C…, solteiro, residente em ... que, por sua vez, o herdara do pai, D…, mas estas transmissões foram meramente verbais, inexistindo, portanto, títulos formais que as comprovem;
-Em consequência da compra que efetuaram, eles outorgantes estão na posse e fruição da mencionada vinha, em nome próprio há mais de ... anos, pagando os respetivos impostos, e limpando-a, podando-a, sulfatando-a e colhendo as uvas, tudo isto ininterruptamente, sem violência ou oposição de quem quer que seja e à vista de toda a gente;
-Esta posse titulada, de boa fé, contínua, pacífica e pública conduziu à aquisição do direito de propriedade do mencionado prédio por usucapião. Disseram os Segundos Outorgantes que, Por serem verdadeiras, confirmam inteiramente as declarações ora prestadas pelos primeiros outorgantes. Notifiquei (o Notário) previamente os herdeiros do titular inscrito, nos termos do artº 99º do Código do Notariado. Adverti (o Notário) os outorgantes de que incorrem nas penas aplicáveis ao crime de falsas declarações se, dolosamente e em prejuízo de outrem, prestarem ou confirmarem declarações falsas. … Esta escritura foi lida em voz alta …

NOTA: Estes, são meros/simples apontamentos de orientação, não dispensando a intervenção de Advogado ou Solicitador e naturamente também de Notário.